Presupunem că cumperi un apartament de 70 mp în București, într-o zonă bună pentru închiriere.
Investiția inițială:
Preț apartament: 149.030 euro (2.129 euro/mp × 70 mp)
Costuri achiziție (taxe notariale, comisioane): ~4.500 euro
Mobilare și dotări: ~8.000 euro
Total investiție: ~161.530 euro
Venituri lunare:
Chirie medie București (apartament 2 camere, zona bună): 500-600 euro/lună
Să considerăm: 550 euro/lună = 6.600 euro/an
Cheltuieli anuale:
Impozit pe proprietate: ~150 euro
Întreținere și reparații (fond de rezervă): ~800 euro
Impozit pe venit din închiriere (10%): ~660 euro
Perioade de neocupare (1 lună/an): ~550 euro
Total cheltuieli: ~2.160 euro
Profit net anual: 6.600 - 2.160 = 4.440 euro
Randament brut: (6.600 / 161.530) × 100 = 4,08%
Randament net (ROI real): (4.440 / 161.530) × 100 = 2,75%
Timp de recuperare a investiției: 161.530 / 4.440 = aproximativ 36 de ani (fără a lua în calcul aprecierea valorii proprietății).
Comparație între orașe - unde investești cel mai inteligent?
Oraș Preț mediu/mp Chirie medie (2 cam) Randament brut estimat Potențial creștere
București 2.129 euro 500-600 euro 3,5-4,5% Moderat
Cluj-Napoca 3.150 euro 600-700 euro 3,0-4,0% Ridicat
Brașov 2.223 euro 450-550 euro 3,5-4,3% Ridicat
Observații importante:
Cluj-Napoca oferă cele mai mari chirii în termeni absoluți, dar investiția inițială este cea mai ridicată. Randamentul procentual este comparabil cu celelalte orașe, însă potențialul de apreciere a valorii proprietății rămâne ridicat datorită cererii susținute și lipsei de spațiu pentru extindere.
București oferă un echilibru bun între preț și potențial de închiriere, mai ales în zonele emergente sau în proximitatea stațiilor de metrou. Piața de închiriere este cea mai mare din țară, ceea ce reduce riscul perioadelor lungi de neocupare.
Brașov prezintă prețuri mai accesibile și un potențial interesant de creștere, fiind o destinație tot mai atractivă pentru tineri profesioniști și pentru cei care lucrează remote. Randamentul este comparabil cu București, dar cu o investiție inițială mai mică.
TVA și costuri ascunse pe care mulți le ignoră
Începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA pentru locuințele noi a crescut de la 19% la 21%. Acest lucru are un impact direct asupra costului final și asupra rentabilității investiției tale.
Când plătești TVA 9% (cotă redusă):
Cumperi o singură locuință (prima sau singura pe care o deții)
Suprafața nu depășește 120 mp
Valoarea nu depășește 600.000 lei (aproximativ 120.000 euro)
Ai semnat antecontract cu avans minim 20% înainte de 1 august 2025
Când plătești TVA 21% (cotă standard):
Este investiția imobiliară potrivită pentru tine?
Investiția în imobiliare pentru închiriere merită dacă:
✓ Ai capital disponibil pentru investiție inițială (minim 30% avans dacă iei credit)
✓ Poți gestiona perioade fără venit (minim 6 luni rezervă financiară)
✓ Ești dispus să gestionezi chiriași și eventualele probleme (sau să plătești o agenție de administrare)
✓ Investești pe termen lung (minim 10-15 ani) pentru a beneficia de aprecierea valorii
✓ Înțelegi că randamentul net real din chirii este modest (2-4%), dar câștigul vine și din creșterea valorii proprietății
✓ Ai diversificat deja economiile (nu pui toate ouăle în același coș)
Investiția în imobiliare NU este ideală dacă:
✗ Ai nevoie de lichiditate rapidă (imobiliarele sunt investiții greu de vândut rapid) ✗ Nu poți suporta volatilitatea pieței sau perioadele dificile ✗ Cauți randamente mari pe termen scurt (există alternative mai profitabile pentru orizonturi sub 5 ani) ✗ Nu ai timp sau răbdare să gestionezi proprietatea ✗ Ți-ar afecta semnificativ bugetul o cheltuială neprevăzută de 5.000-10.000 euro
Concluzie: strategia inteligentă pentru 2026
Investițiile imobiliare în România în 2026 oferă în continuare oportunități, dar nu sunt soluția magică pentru toată lumea. Randamentul net real din chirii este modest (2-4%), iar adevăratul câștig vine din aprecierea valorii proprietății pe termen lung și din efectul de levier al creditului ipotecar (dacă este folosit inteligent).
Recomandări practice:
Cercetează piața local: Randamentele variază enorm între cartiere, nu doar între orașe. Un apartament în zona Timpuri Noi din București poate avea randament diferit de unul în Drumul Taberei.
Calculează realist: Folosește scenarii pesimiste în calculele tale. Presupune cheltuieli mai mari și venituri mai mici decât media pieței.
Diversifică: Dacă ai capital pentru mai multe proprietăți, ia în considerare diverse zone sau orașe pentru a reduce riscul.
Consultă specialiști: Un consultant fiscal te poate ajuta să optimizezi impozitele, iar un agent imobiliar cu experiență îți poate oferi insight-uri valoroase despre zone cu potențial.
Gândește-te la ieșire: Înainte să cumperi, gândește-te cum și când vei vinde. Proprietățile foarte specifice sau în zone izolate sunt mai greu de vândut.
Piața imobiliară românească rămâne una dintre opțiunile solide de investiție pentru cei care înțeleg că este o strategie de lungă durată, nu o schemă rapidă de îmbogățire. Cu cercetare amănunțită, calcule realiste și o perspectivă pe termen lung, poți construi un portofoliu imobiliar care să îți completeze strategia financiară generală.
